Wie is aansprakelijk bij schade aan huurwoning?

Wie is er aansprakelijk voor schade aan een huurwoning: de huurder of de verhuurder? In dit artikel gaan we in op een recente uitspraak van de Hoge Raad die duidelijkheid schept over het bewijsrecht en het aannemen van bewijsvermoedens bij schade.

Wat is precies het geval? De casus in deze zaak is betrekkelijk simpel, maar over de beantwoording van de rechtsvraag valt meer te zeggen. A huurt van B een bovenwoning. Kort na het aangaan van de huur stelt A vast dat een koppeling van een in de woning aanwezige Cv-installatie lekt. Reparatie lijkt eenvoudig; A bevestigt de koppelslang tussen de kraan en de Cv-ketel op strakkere wijze dan voorheen. Daarmee lijkt het probleem (aanvankelijk) verholpen. Enige weken later slaat het noodlot toe; bij afwezigheid van A ontstaat er zeer ernstige waterschade in de woning, zodanig dat de woning onbewoonbaar wordt verklaard. De schade bedraagt ruim € 120.000,-. Verhuurder B houdt A aansprakelijk voor de ontstane schade. Door een deskundige wordt tijdens de procedure vastgesteld dat de schade is ontstaan door een op de Cv-installatie opengedraaide kraan. Vraag rijst nu wie deze kraan heeft opengedraaid, A en B wijzen naar elkaar.

Een stoomcursus bewijsrecht
Over de directe oorzaak van de schade bestaat dus geen discussie; partijen zijn het erover eens dat de schade is ontstaan door de openstaande waterkraan. De vraag die rest is nu aan wie deze tekortkoming (het opendraaien van de kraan) valt toe te rekenen. Omdat in deze zaken vaak onduidelijkheid bestaat over de veroorzaker van de schade, heeft de wetgever in art. 7:218 BW een zogenaamd bewijsvermoeden neergelegd:
1. De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
2. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

Het bewijsvermoeden
Een bewijsvermoeden houdt in dat het uitgangspunt is dat aansprakelijkheid (of een causaal verband tussen een gebeurtenis en schade) bij voorbaat bij een bepaalde partij wordt neergelegd. Deze partij wordt dus vermoed aansprakelijk te zijn. Dit vermoeden kan wel worden weerlegd door tegenbewijs. In de praktijk zal dit evenwel niet eenvoudig te leveren zijn.

In de zaak die speelde, ontstaat discussie over de uitleg van art. 7:218 BW. Lid 1 lijkt zeer logisch; de huurder is aansprakelijk voor schade die door zijn tekortschieten, aan de gehuurde zaak ontstaat (Wie breekt Betaalt). Lid 2 lijkt ook begrijpelijk; wanneer is vastgesteld dat huurder is tekortgeschoten; dan wordt bij voorbaat aangenomen dat alle aanwezige schade ook door dat tekortschieten is ontstaan. Of in juridische termen; er bestaat dan een bewijsvermoeden van het causale verband tussen het tekortschieten en de schade. Daarbij overigens wel de kanttekening dat dit vermoeden niet bestaat in geval van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

De Hoge Raad spreekt zich uit
De vraag die nu rijst is of dit bewijsvermoeden óók geldt voor het aannemen van het tekortschieten door de huurder. Met andere woorden; wanneer er sprake is van schade in een gehuurde zaak, bestaat dan ook het vermoeden dat de huurder deze heeft veroorzaakt?

De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend (ECLI:NL:HR:2023:775). Dit is opvallend; voorheen werd niet zomaar aangenomen dat de huurder bij voorbaat als veroorzaker van in het gehuurde aanwezige schade wordt aangemerkt. Een van de achterliggende gedachtes van de Hoge Raad is dat de huurder (in de regel) als bewoner, veel beter zicht op het gehuurde heeft dan de verhuurder en dus ook beter in staat zal zijn na te gaan door welke oorzaak schade aan het gehuurde is ontstaan. Kortom, een huurder zal in de praktijk ook beter in staat blijken om tegenbewijs te leveren van het vermoeden dat hij de schade heeft veroorzaakt. Anderzijds zal het voor de verhuurder in voorkomende gevallen zeer lastig zijn om te bewijzen dat de huurder verantwoordelijk is voor een bepaalde schadeveroorzakende gebeurtenis. Stel dat de verhuurder in deze zaak moet bewijzen dat de huurder de kraan heeft opengedraaid; dit zal nagenoeg onmogelijk blijken!

Gevolgen van deze uitspraak voor huurders en verhuurders
De uitspraak van de Hoge Raad schept dus duidelijkheid over de verdeling van de bewijslast en het aannemen van bewijsvermoedens. Hoewel deze zaak ziet op een woonsituatie, is deze rechtsregel ook van toepassing op bijvoorbeeld de verhuur van bedrijfs- en winkelpanden. Deze uitspraak kan verregaande implicaties hebben voor zaken waarin bijvoorbeeld schade is ontstaan door achterstallig onderhoud van installaties, door de huurder. Verhuurders weten zich door deze uitspraak in het zadel geholpen door de Hoge Raad. Verhuurders hoeven zich in de praktijk niet meer in allerlei bochten te wringen om aan te tonen dat een huurder schade heeft veroorzaakt. Verhuurders zullen dus makkelijker in staat blijken om schades op de huurder te verhalen. Huurders daarentegen moeten zich realiseren dat zij bij voorbaat aansprakelijk zijn voor schade in of aan de gehuurde zaak. Het is dan ook (nog meer) dan voorheen raadzaam om bij aanvang van de huur het gehuurde te inspecteren op gebreken of achterstallig onderhoud.

Bron: RWV Advocaten